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LA REFORME DE LA COPROPRIETE ENTRE EN VIGUEUR

Simplification de la gestion pour les petits immeubles

Ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 s’applique à partir du 1er juin 2020. Un décret à paraitre dans les jours prochains devraient compléter les mesures prises par ce texte.



Le Chapitre III de l’ordonnance n°2019-1101 prévoit un régime spécial pour les petites copropriétés de 5 lots au plus, à usage de logements, bureaux our commerces, ou dont le budget prévisionnel moyen est inférieur à 15000 euros sur une période de trois exercices comptables consécutifs.

Une comptabilité simplifiée :

Le syndicat n’est pas tenu à une comptabilité en partie double et ses engagements peuvent être constatés en fin d’exercice.

et des formalités liées aux prises de décision allégées :

Le syndicat n’est pas tenu de constituer un conseil syndical. (à noter cependant que lorsque le syndicat est un syndicat professionnel, le conseil syndical, depuis l’application de l’ordonnance n°2019-1101, est plus puissant et a pour objet de contrôler et assister le syndic de l’immeuble)

Les prises de décision peuvent se faire hors Assemblée Générale si lors d’une réunion ou par consultation écrite,  tous les copropriétaires sont unanimes.

Les copropriétés dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires font l’objet de dispositions particulières : Section 2, Ordonnance n° 2019-1101.

L’Assemblée générale annuelle reste cependant obligatoire pour toutes les copropriétés et permet seule le vote du budget prévisionnel et l’approbation des comptes. 



diagnostic obligatoire : l’étude Géotechnique des sols 

Obligatoire au 1er janvier 2020 (en attente des publications des arrêtés), l’étude Géotechnique des sols permet de détecter tous les risques de mouvement de terrain lié à la sécheresse et réhydratation des sols (ou gonflement et retrait des argiles).

Le décret n°2019-495 du 22 mai 2019, paru au JO du 23 mai détermine :

- Les modalités de définition des zones exposées,

- Le contenu et la durée de validité des études géotechniques à réaliser,

- Les contrats qui ne sont pas soumis à cette réglementation, en raison de la nature ou de l’ampleur limitée du projet.

Carte des retraits et gonflements des argiles de la ville de Gap (issue du site georgique.gouv.fr)

La carte des zones (sera déterminée par arrêté des ministres chargés de la construction et de la prévention des risques majeurs) identifie 4 catégories de zone :



1- les zones d’exposition forte correspondant à des formations essentiellement argileuses, épaisses et continues, où les minéraux argileux gonflants sont largement majoritaires et dont le comportement géotechnique indique un matériau très sensible au phénomène.

2- les zones d’exposition moyenne correspondant à des formations argileuses minces ou discontinues, présentant un terme argileux non prédominant, où les minéraux gonflants sont en proportion équilibrée et dont le comportement géotechnique indique un matériau moyennement sensible au phénomène,

3 - les zones d’exposition faible,

4-  les territoires non classés dans l’une des trois zones.

Seules les zones d’exposition forte et moyenne sont concernées par l’étude géotechnique.

On distingue 2 études géotechniques :  l’étude géotechnique préalable et l’étude géotechnique de conception.

L’étude géotechnique préalable est concernée par la vente de terrain non bâti. Elle doit être fournie par le vendeur préalablement à la cession du terrain situé en zone exposée, sera annexée à la promesse de vente (ou à défaut à l’acte authentique de vente) et restera annexée au titre de propriété du terrain pour suivre les mutations successives. Sa durée de validité est de 30 ans si aucun remaniement du sol n’a été effectué. Son contenu (à préciser par un arrêté des ministres en charge de la construction et de la prévention des risques naturels majeurs) procède à une identification des risques géotechniques et la définition des principes généraux de construction permettant de prévenir le risque de mouvement de terrain.

L’étude géotechnique de conception est concernée par un projet sur un terrain situé en zone exposée. Elle doit être transmise par le maître d’ouvrage avant la conclusion d’un contrat de construction ou maîtrise d’oeuvre. Elle est annexée au titre de propriété du terrain et suit les mutations successives. Son contenu (précisé par un arrêté des ministres en charge de la construction et de la prévention des risques naturels majeurs) prend en compte l’implantation, les caractéristiques du bâtiment et fixe les prescriptions constructives adaptées. L’étude n’est valable que pour le projet en vue duquel elle a été réalisée.

Ne sont pas soumis à l’obligation de l’étude géotechnique de conception :

Les travaux ne portant pas sur les fondations ou la structure du bâtiment, l’écoulement des eaux, ou les échanges thermiques entre le bâtiment et le terrain adjacent,

Les travaux sur la création de plus de deux logements, 

Les travaux relatifs à des extensions (comme des vérandas ou garages) si la superficie est inférieure à 20m2 et tant que la nouvelle construction est désolidarisée du bâtiment existant.


AU 1ER JUIN 2020 : NOUVEAU, DIAGNOSTIC BRUIT

       

À  compter du 1er juin 2020,  les futurs acquéreurs (en ce qui nous concerne) et locataires seront obligatoirement informés de la situation du bien qu’ils achètent dans une des zones de bruit définies par un Plan d’Exposition au Bruit (PEB), Art 94 Loi 2019-1428 du 24/12/19 d'Orientations des mobilités.

Un document sera annexé au Dossier de Diagnostic Technique à la promesse de vente, ou à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. Il concerne les bâtiments  bâtis à usage d’habitation ou mixte professionnel et habitation, et immeubles non bâtis constructibles.


Ce document comportera :

1° - L’indication claire et précise de cette zone.

2°- L'adresse du service d’information en ligne permettant de consulter le Plan d’Exposition au Bruit.

3° - La mention de la possibilité de consulter le Plan d’Exposition au Bruit à la mairie de la commune où est situé le bien.

Ce document n’aura qu’une valeur indicative ( l’acquéreur ne pourra s’en prévaloir à l’encontre du vendeur). Cependant, en cas de manquement, il pourra poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.


(MAJ 30/05/2020)

Opposabilité du DPE

À compter du 1er juillet 2021 il aura une valeur réelle juridique et sera opposable aux vendeurs et bailleurs. Il n'a, à ce jour, qu'une valeur informative uniquement.

Cette réforme devait entrer en vigueur le 1er janvier 2021, cependant la crise sanitaire liée au Coronavirus a modifié le calendrier des réformes. Le 7 mai 2020, Monsieur Julien DENORMANDIE, ministre chargé de la Ville et du Logement et Madame Emmanuelle Wargon, secrétaire d’État auprès du ministre de la Transition Écologique et Solidaire sur la rénovation énergétique des bâtiments ont annoncé que l’opposabilité du DPE entrera en vigueur au plus tard le 1er juillet 2021. (des consultations sont en cours pour améliorer l’exactitude de ce document).

(MAJ 13/05/2020)
 
           

L'état daté facturé au maximum 380 € depuis le 1er juin 2020

L'état daté offre à l'acquéreur une vue globale des charges : il informe sur les sommes restantes dues par le vendeur, regroupe celles qui seront à la charge du propriétaire à venir, celles qui peuvent être dues par le syndic au propriétaire actuel, ainsi que, le cas échéant, les procès qui sont en cours au sein de la copropriété.

Des Français CONFIANTS, le confinement n'aura fait que retarder leurs projets immobiliers.
Etude exclusive réalisée par Se Loger et l'OMI, Observatoire du Moral Immobilier.

Les Assemblées Générales de copropriété reportées à la fin du confinement.

Les rassemblements étant interdits, depuis le 12 mars les Assemblées Générales des copropriétés ne peuvent se tenir ; les copropriétés risquent d'être confrontées à la fin de validité du mandat de leur syndic.
Or la Loi interdit les copropriétés sans syndic, sous peine d’être placées sous tutelle de l’administration judiciaire.

L’ordonnance 2020-304 du 25 mars 2020, publiée au JO n° 0074 du 26 mars 2020 prévoit un renouvellement du mandat du syndic actuel jusqu’à la prise d’effet du nouveau mandat du syndic désigné dans la prochaine AG des copropriétaires au plus tard 6 mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire