L'exonération de
la plus-value immobilière

Qu'est-ce que
la plus-value immobilière ?

On parle de plus-value immobilière lors de la vente d’un bien immobilier ; il s’agit de la différence entre le prix d’achat et le prix de vente. Elle est taxable, mais dans 10 cas, le FISC accorde des exonérations d’impôts.

Cas 1 :
La vente de sa résidence principale.

L’État exonère totalement les plus-values réalisées sur la vente d’une résidence principale, sous réserve que celle-ci soit effectivement la résidence principale du vendeur. Si le bien n’est plus occupé au moment de la vente, mais que le vendeur l’occupait le jour de la mise en vente et que la vente soit actée définitivement depuis un délai raisonnable (en principe de 1 an), il reste considéré comme résidence principale (à charge au vendeur de pouvoir le prouver).

Ce délai est reporté à 2 ans pour les retraités résidents en maison de retraite médicalisée et adultes handicapés résidents en foyer d’accueil médicalisé, et sous condition que le bien soit resté libre de toute occupation, que le vendeur ne soit pas passible de l’ISF, et de ne pas dépasser, au titre de l’avant dernière année précédant la cession, le revenu fiscal de référence prévu par le Code Général des Impôts (au II de l’art 1417). 

Le délai est également reporté à 2 ans pour les personnes titulaires d’un logement de fonction si le bien vendu constitue en principe la résidence principale ou si le conjoint et enfants y résident en permanence.

Cas 2 :
La première vente d'un bien autre que la résidence principale.

L’État exonère totalement les plus-values réalisées sur la PREMIÈRE vente d’un bien immobilier, autre que la résidence principale, uniquement dans les cas suivants :

  • Si le vendeur réinvestit la globalité du montant de la vente dans un autre bien affecté à sa résidence principale, et ce dans un délai de 24 mois (si le réinvestissement n’est pas total, l’exonération sera proportionnelle à celui-ci).

  • Si le vendeur l’utilise pour solder l’emprunt en cours.

  • Si le vendeur n’a pas été propriétaire d’une résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des 4 années précédant la cession.

  • Enfin, si le vendeur est retraité ou invalide de condition modeste ( se reporter aux conditions prévues pour la vente d’une résidence principale, vues ci-dessus.

Cas 3 :
La vente d'un bien bâti ou non, selon sa durée de détention.

Des abattements sont applicables sur l’impôt et les prélèvements sociaux, au-delà de la 5ème année de détention :

  • À partir de la 6ème et jusqu’à la 21ème année de détention, sont appliqués 6% d’abattement pour chaque année sur l’impôt sur le revenu et 1,65% pour chaque année pour les prélèvements sociaux.

  • À la 22ème année révolue de détention, 4% d’abattement sur l’impôt sur le revenu et 1,60% pour les prélèvements sociaux.

  • Au delà de la 22ème année, l’exonération totale des plus-values au titre de l’impôt sur le revenu et 9% d’abattement au titre des prélèvements sociaux pour chaque année.

  • À l’issue de la 30ème année de détention, l’exonération totale au titre des prélèvements sociaux est acquise.

Cas 4 :
la plus-value ne dépasse pas 15 000€.

Le montant de 15 000€ est calculé sur la valeur du bien ou de la partie de bien en pleine propriété.

À noter que dans le cas d’une vente en indivision, le plafond de 15 000€ est calculé en fonction de la quote-part des indivis. 

Autre cas, celui de la vente de la nue-propriété ou d’un usufruit ; le seuil de 15 000€ est apprécié en fonction de la valeur en pleine propriété du bien (nue propriété et usufruit), avec un ajustement suivant le barème légal de l’art 669 du Code Général des Impôts.

Cas 5 :
La plus-value d'un bien hors de France ou le cas du vendeur non-résident.

Cas 6 :
Selon la nature des opérations réalisées.

La plus-value réalisée lors de la cession d'un bien immeuble (construction ou terrain) pour lesquels une déclaration d'utilité publique a été prononcée en vue d'une expropriation, en cas de remploi de 90 % au moins de l'indemnité dans les 12 mois de sa perception, pour l'acquisition, la construction, l'agrandissement, d'un bien immeuble quel qu'en soit l'affectation (habitation ou professionnel) est totalement exonérée.

Cette éxonération est étendue, à compter du 1er janvier 2018, aux plus value immobilières résultant de cessions réalisées par des particuliers dans le cadre d'un droit de délaissement prévu aux articles L.152-2, L.311-2, L. 424-1 du code de l'urbanisme et L. 515-16-3 du code de l'environnement.

Cas 7 :
Dans certaines successions.

La plus-value n’est pas due dans le cas de partage d’indivision successorale, conjugale, entre partenaires de pacs, concubins ou suite à une donation partage, entre les membres originaires de l’indivision, leurs ascendants ou descendants. Seul le droit de partage de 2,5% de l’actif net est dû.

Cas 8 :
la cession au profit d'organismes en charge du logement social

Lors de la cession au profit d’organismes en charge de logement social ou particuliers s’engageant à réaliser des logements sociaux dans les 4 ans, l’exonération de la plus-value est totale.

Cas 9 :
les droits de surélévation

La plus-value de cession d'un droit de surélévation réalisée par les particuliers, en vue de la réalisation de locaux destinés à l'habitation et à la condition que l'acquéreur s'engage à réaliser et à achever les locaux destinés à l'habitation dans un délai de quatre ans à compter de la date d'acquisition est exonérée. Cette exonération s'applique à la plus-value réalisée au titre des cessions intervenant entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020.

Cas 10 :
la cession pour démolition et reconstruction

Un abattement exceptionnel de 70% est applicable pour la détermination de l'assiette imposable des plus values de cessions réalisées sur des terrains à bâtir et des immeubles bâtis lorsque l'acquéreur s'engage à démolir les constructions existantes pour reconstruire des logements, dès lors que que ces terrains ou immeubles bâtis sont situés en zone tendue (zones A et A bis définies à l'article R.304-1 du code de la construction et de l'habitation).

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